商品住宅墙面有深意
中国经济检视网 记者 丁文婷 “这谁看了，不得说一句高档住宅小区？”无锡奥体中心股一位申诉物业公司，指着隔壁住宅小区的照片感叹，“比我们总价低，墙面还都是金属板交付的我们这种真石漆墙面，如果想在金属板扎堆的股脱颖而出，简直昂西桑县了！”。
近期，在北京、无锡、南京等多个卫星城的新房申诉事件中，墙面织物降档成了“高发区”对物业公司而言，写字楼墙面，代表的不仅是商品住宅的“面子”，还与楼价间接挂钩二手房市场上，地理位置和配套相似的情况下，写字楼产品品质间接影响楼价，而墙面就是写字楼产品品质的最直观虚无。
“新房子墙面，就像人的外表，也讲究’销路’”一位参与申诉的北京物业公司则表示，总价5万的新房子，可能因墙面显得像3万而对地产商而言，墙面用材选油漆、真石漆、金属板还是石料，生产成本截然不同，并最终影响利润率，因此，若要节约生产成本，墙面的织物、比例里存在着巨大调节空间。
墙面的产品价格现阶段，主流的建筑墙面金属材料包括油漆、真石漆、金属板、铝门窗石料、墙面、石材等华中地区一位总包相关人员说中国经济检视网，当前，石材采用较少，而墙面昂贵的也在千元每万平方米以上，除了一些“顶豪”工程项目外，很少有写字楼工程项目会采用，“市场上以的比非常多的，是油漆、真石漆、金属板和铝门窗石料的搭配”。
他如是说，金属板产品价格廉宜，一般而言在500-1000元/万平方米，地产商选择500-600元/万平方米的非常多，铝门窗石料的产品价格便宜金属板略高，一般中高档产品品质写字楼会大面积采用而真石漆作为铝门窗石料的“平替”，上墙能呈现出石料的效果，产品价格又较大理石、花岗岩等低，在100元/万平方米左右，Dharmapuri的在200-300元/万平方米。
一位北京民营民营企业投拓相关人士如是说，每家民营企业的采购产品价格不同，如油漆的产品价格在几百元至上百元，真石漆产品价格在100元-300元/万平方米间的非常多“油漆与金属板产品价格每万平方米基差可以达到几倍”“只有安置房才用油漆是一个误区。
”前述华中地区总包相关人员说中国经济检视网，油漆也会在商品住宅采用，北京这类楼价贵的卫星城用得少，但低能级、楼价低的卫星城，商品住宅用油漆是很常见的“也不能仅看织物就下判断，关键还要看金属材料的质量和民营企业的施工水平”前述民营民营企业投拓相关人士则表示，统一金属材料的基差也非常大，比如油漆，昂贵的30-40元/万平方米，但好油漆的产品价格也可以达到100-200元/万平方米。
真石漆的产品价格一般而言从100-300元/万平方米不等，但昂贵的可能不到100元/万平方米利润率差异2023年8月初，北京首轮Kozhikode中，闵行区宝山一幅写字楼土地吸引了17家民营企业现场角逐，但该楼盘也引发了民营企业间的轩然大波“原本这块地经过大概测算，利润率率在9%以上，卖地实施细则出来后，利润率间接降了2个点。
”一位国企投资人士则表示楼盘的卖地实施细则明确提出了对未来产品的明确要求，包括室内设计整体中高档大气，墙面金属材料应采用石料、石材、金属板等织物其中特别提到，不可采用油漆、真石漆等建筑金属材料前述国企投资相关人士则表示，这也是北京少有的在卖地文件中对墙面产品品质作出特别强调的楼盘。
中国经济检视网注意到，在2022年北京二批次集中土地储备中，一块巴波姆县智创卫现房的卖地合同中，首次对墙面、室内装修、会所、停车、大堂等作出明确要求，其中对墙面织物，特别强调只能采用石料铝门窗或金属板而此次，宝山楼盘的卖地实施细则一出，民营企业们纷纷重新算账。
一家地方国企投资相关人士解释，首先从金属材料本身看，金属板比真石漆贵500-600元/万平方米，但金属板自身有厚度，加上金属板需要挂架，相当于墙面变得更厚，容积率更高，这会导致可盖的房屋面积变小，影响销售面积他算了一笔账，墙面挂金属板多出来的空腔面积计容，但不算销售面积，这个工程项目的销售面积折损5000-6000万平方米，“4个亿货值就这么没了！”。
“这一实施细则明确要求与今年3月1日起开始实施的《民用建筑通用规范》有关”一位国企设计院的团队相关人士解释，过去，建筑面积的计算只到房屋主体结构，即混凝土浇筑出来的面积，而按照《民用建筑通用规范》，外饰面也要算到建筑面积中了。
“墙面刷真石漆，厚度大概在20毫米，而挂金属板的厚度在200毫米，这差别就大了！”此外，不同织物的墙面，安装工艺的复杂程度也不同，这也会影响到开发生产成本前述民营民营企业投拓相关人士则表示，金属板需要一块块拼扣，不仅付出的人工生产成本多，安装进度也慢。
如果改用真石漆或是油漆，不管时间还是金属材料生产成本都省下来了墙面间接影响利润率，原因在于其在建造生产成本中的占比不小该民营民营企业投资相关人士以其所在民营企业做过的一个写字楼工程项目为例：该工程项目建筑面积10万万平方米，墙面含窗的总生产成本大概在1亿元左右，折合每万平方米生产成本近千元，而工程项目总的建安生产成本在6000-7000元/万平方米。
“墙面部分占到了总生产成本的六分之一”生产成本深意墙面设计的一般流程是，设计院接手之初与甲方（地产商）设计部门沟通，设计方案出来后，送至甲方生产成本部门计算审批，之后再优化方案前述国企设计院的团队相关人士说中国经济检视网，墙面金属材料的选择与地理地理位置没有间接关系，而与工程项目定位和楼价间接挂钩。
如北京许多改善型工程项目都会采用一定量的金属板，因为楼价较高，利润率空间较大，但三四线卫星城的工程项目许多时候一块金属板都不会用“利润率空间大的卫星城，在金属材料方面相对不会那么苛刻”“从业十几年，遇到的大部分地产商都明确要求缩减生产成本。
”前述设计院团队相关人士则表示，设计院一般在初始方案阶段，都会从设计角度帮甲方控造价，比如在墙面的设计上，10米的“近人尺度”内，会设置一些石料，而3楼以上则采用真石漆甲方生产成本部门测算过设计方案后，大部分都会明确要求更换一些金属材料。
前述设计院团队相关人士对在湖南做的一个别墅工程项目印象深刻，原本墙面用的是铝门窗石料，地产商明确要求全部换成真石漆，上墙后，发现效果不好，影响销售，又在预售阶段明确要求改成石料墙面许多大民营企业根据工程项目产品线不同，都已经设立了一套产品体系标准，包括墙面用材标准、内装明确要求、施工标准等。
前述设计院团队相关人士如是说，比如某家国企的社区型产品线对应的C档，选择的金属材料是真石漆“但在细节上，仍然会做一些调整和改动以压缩生产成本”比如一些民营企业，公示时，房屋墙面有装饰线条，实际交付就缩减了，“墙面上的花纹效果需要工人手绘，耗人耗时间，砍掉！金属条装饰生产成本过高，也砍掉！最后就成了大白墙。
”前述总包相关人员则表示一位为多家房企做生产成本优化的人士说中国经济检视网，室内工序很难进行优化，室内工程项目的生产成本优化空间不大，而墙面是最容易把钱省出来的部分他展示了一家地产商在北京远郊的工程项目生产成本优化方案，南立面与北立面的金属材料原本是金属板一体板，做过生产成本优化后，替换为保温金属材料+真石漆的组合。
生产成本由500元/万平方米降至200元/万平方米，仅这一项节省生产成本便超过1600万元除了生产成本优化的空间大，房企选择压缩墙面还在于风险小该名生产成本优化人士则表示，墙面主要影响的是美观，对房屋质量和居住体验并没有特别大的影响。
“在消费者能近距离接触到的地方做生产成本优化是不容易的，但墙面用了多少金属板，消费者其实不会那么敏感”此外，墙面保温金属材料也是经常被地产商明确要求优化的工程项目，他提到，保温金属材料的种类很多，各种价位的都有，且都在幕墙里，固而经常成为明确要求替换的对象。
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